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        物业管理相关知识一
        点击数: 发布时间:2006-10-21 20:30:30 来源:本站原创 责任编辑:任国松

        物业管理相关知识一

        一、相关知识

         

          什么是物业管理?

        物业管理指物管企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为:“物业管理就是对业主、住户或用户客户(可以统称为甲方)提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”

         

          物业管理有什么作用?

        为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人提供卫生、整洁、安全、舒适的生活和工作环境,实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。

         

          业主没有住已买下的房屋,是否可以不交物业管理费?

        不能不交物业管理费。管理费是物业管理综合服务收费,无法像用户室内水电费那样可以按实际使用而计收。况且,物业管理主要负责公共地方和公共设施的管理,个别业主物业暂时空置时,其室内的水电消耗小而交费少(实计实交),可管理公司的运作并未因此而减少工作量,减少其费用支出。所以,业主没有住已买下的房屋,仍应向管理公司交足物业管理费。

         

          收取设备更新储备金的重要性

        关于更新储备金的收取问题,部分业主有一些疑虑,理由是费用负担过重,那么这笔钱该不该收呢?实际上,这里有一个财产关系需要澄清:表面上看,储备金是业主的一项费用支出,但实质上这笔支出却是业主财产的逐月积累,就好像业主每月在银行存一笔钱一样。不考虑物价上涨因素,物业随着使用年限的增长,设备逐年老化,物业的价值在贬低,但储备金的逐年积存,将正好抵消了这一贬值的部分,这恰恰是使物业保值的一种管理举措。

        再者,储备金的核收完全是出于业主的利益考虑。管理者不仅要考虑业主的现时利益(所谓“费用负担”),更应当为业主的长远利益考虑,若干年以后,设备需要更新时,一下子向业主分摊许多费用,业主必将重不堪负;如果由于收不足更新费用而使设备得不到更新,使物业管理运行瘫痪,物业的价值、业主的利益将大大受损。所以,现在就逐年积存更新储备金,实际上是减轻了业主的费用负担,真正维护了业主的利益。

         

          二、物业名词

         

          住宅物业:是指城市各类住宅及其配套的共用设施,设备和公共场地。

         

          物业管理:是指物业管理企业与住宅业主,使用人依据合同约定,对各类房屋及 其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等进行维护修缮、整治等管理或者服务的活动。

         

          业主:是指住宅物业的所有权人;

         

          使用人:是指物业的承租人或者实际使用的其他人。

         

          物业管理企业:是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照,接受业主或者 业主委员会的委托,根据物业管理委托合同进行专业管理,实行有偿服务的企业。

         

          住宅自用部位:是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院(含围墙)以及室内粉饰等部位。

         

          住宅自用设备:是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线、各类表具等设备。

         

          住宅共用部位:是指住宅建筑的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊街道等。

         

          住宅共用设施设备:是指住宅区(),建筑费用已分摊进入住宅销售价格的共 用的上下水管道,落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、路灯、沟渠池、井,非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。

         

          住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新、由业主或者使用人负 责、费用自理。

         

          三、物业小知识:房屋楼层的路灯应该怎么“管”? 

         

          1、楼层路灯的资金:凡房屋楼层中已有照明路灯设施(包括计费电度表)但灯不亮的,由物业管理企业修复,恢复使用。目前楼层中尚无此设施的,物业管理企业按幢(门牌号,下同)列出清单,向供电部门提出申请,由供电部门和物业管理企业组织安装、设置。其中每幢楼进户至电表(包括表箱,下同)的管线设施,由供电部门负责,每幢楼安装费用200元;电表后的管线、路灯灯座和开关等设施,由物业管理企业负责,每幢楼安装费用按实结算。路灯安装设置费用由整幢房屋所有人按各自的建筑面积比例分摊。其中,公有住宅售后房屋的费用在住宅修缮基金中列支。

         

        2、楼层路灯设施的日常使用管理和维修:日常使用路灯的开关,由该楼的住户自行管理,发生的照明电费每月以幢为单位按户分摊。其中,公房租金中已包含照明因素的,出租房屋发生的照明电费,由公房出租人承担。

         

        每幢楼进户线至电表的设施维修及更新费用由供电部门负责,电表后的管线、路灯灯座和开关等设施的维修更新由物业管理单位负责,费用由本幢房屋业主按各自的房屋建筑面积比例分摊。电表和表箱的产权属供电部门所有,日常供电和用电计费管理由供电部门负责。

         

         
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